Lors de l’achat d’une propriété, le partage de la propriété entre un nu-propriétaire et un titulaire d’usufruit peut faciliter le futur transfert de la propriété. Lorsque le titulaire de l’usufruit décède, son droit d’utiliser le bien et d’en tirer le revenu est automatiquement transféré au nu-propriétaire, qui reprend ainsi la pleine propriété sans droits de succession à payer.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement consiste à diviser la propriété d’un bien en usufruit (droit d’utiliser et de jouir d’un bien) et de nue-propriété (droit de disposer d’un bien et de devenir propriétaire à part entière à la fin de l’usufruit).
La mutilation est définie par la loi aux articles 578 et suivants. du Code civil qui prévoit qu’il peut être établi par la loi ou par l’intention des parties et peut appliquer tout type de bien, y compris les polices d’assurance-vie. La propriété, qu’elle soit mobilière ou immobilière, présente trois caractéristiques :
- Abusus : le droit d’utiliser le bien, d’en jouir sans le modifier.
- Fructus : le droit de disposer des fruits du bien (loyers, revenus, etc.).
- Usus : le droit de modifier le bien ou de le céder.
Lorsqu’un propriétaire décide de démembrer la propriété qu’il possède, l’usus et le fructus sont attribués à l’usufruitier et l’abus est attribué au nu-propriétaire. Bien qu’en principe les nus-propriétaires puissent vendre les titres qu’ils détiennent, ils doivent d’abord obtenir l’accord de l’usufruitier. La durée maximale de l’usufruit correspond généralement à la durée de vie du titulaire de l’usufruit. Dans ce cas, elle est appelée usufruit viager, ou vie usufruit. Mais il est possible de fixer un terme prédéfini (10 ans par exemple), appelé usufruit temporaire.
Les avantages d’acheter une propriété en nue-propriété
L’achat d’une propriété en nue-propriété permet de construire un portefeuille immobilier à moindre coût, soit une remise sur le prix d’achat d’environ 40 % par rapport à la même propriété acquise. L’usufruitier est responsable de la location du bien et assure, en principe, l’entretien de l’immeuble (privé et commun). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Pendant toute la durée du démembrement, l’opération n’a pas d’impact en matière d’impôts sur le revenu dans la mesure où la personne ne paye pas de loyers. Dans le cas d’une acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur soumis à l’impôt sur le revenu. L’usufruitier doit déclarer le bien comme domaine imposable, à condition qu’il soit soumis à l’impôt sur la fortune de solidarité. Il est alors redevable de l’impôt sur la fortune sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la durée du démantèlement, le nu-propriétaire n’a pas à être pris en compte pour évaluer ses avoirs imposables à l’impôt sur la fortune solidaire.
En revanche, les dettes liées à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites des actifs imposables à l’impôt sur la fortune de solidarité depuis la loi des finances modifiée de 2013. L’achat d’un bien et le partage de la propriété sont particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal : lorsque le titulaire de l’usufruit décède, la pleine propriété revient automatiquement aux enfants, déjà propriétaires du titre et sans payer de taxe (article 1133 du Code Fiscal). Plus d’information sur www.demembrement.fr.