Il est vrai que les plus-values peuvent être exonérées d’impôt grâce au régime du loueur en meublé professionnel (LMP) à condition d’exercer l’activité pendant plus de 5 ans. Mais le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet également de bénéficier de différents avantages fiscaux intéressants.
Dans tous les cas, l’investisseur doit choisir entre le régime forfaitaire ou le régime réel. Quels sont les avantages fiscaux du régime fiscal des locations de logement meublé à titre non professionnel (LMNP) ?
Le régime fiscal du LMNP
Qui peut obtenir le statut LMNP ?
Un loueur en meublé non professionnel peut profiter d’une fiscalité attractive. En tout cas, tout le monde ne peut pas obtenir ce statut d’un claquement de doigts. En effet, il faut respecter quelques conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La première étape est de posséder au moins un bien meublé (éligible en LMNP) comme une résidence séniore, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme, une résidence étudiante ou encore une résidence médicalisée de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Si le bien acquis n’est pas encore meublé, il est important de l’équiper d’une literie (avec couette ou couverture), de rideaux, d’un réfrigérateur, de plaques de cuisson, de tables et de sièges, de luminaires, etc.
Bien entendu, la totalité des recettes locatives du loueur doit être supérieure à 23 000 € TTC par an et ses recettes doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Une fois que le logement ou la chambre est louée meublée (après la signature d’un contrat de bail locatif), les revenus perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut LMNP doit être déclaré au centre des impôts et l’investisseur devra choisir entre deux régimes bien distincts : régime forfaitaire ou régime réel. Ainsi, l’investisseur deviendra officiellement un loueur meublé non professionnel.
Régime fiscal du LMNP : Les avantages
Les investisseurs deviennent de plus en plus nombreux à s’intéresser au statut LMNP, car celui-ci permet de bénéficier d’un abattement automatique à hauteur de 50 % sur les loyers perçus (revenus fonciers). C’est surtout le cas des propriétaires qui ont choisi le régime du forfait des micro-BIC.
En pratique, le propriétaire d’un bien immobilier meublé loué à un exploitant 7 000 € par an devra payer 3 500 € d’impôt. En contrepartie, il ne pourra pas créer un déficit foncier. Dans tous les cas, les revenus locatifs sont distribués par l’exploitant.
Il est à noter que les micro-BIC s’appliquent aux revenus seulement si les recettes du loueur-propriétaire sont inférieures à 70 000 €.
Il est possible de bénéficier du régime réel au-delà du plafond de CA de 70 000 € ou sur demande auprès de l’administration fiscale si les recettes sont inférieures.
Une fois soumis à ce régime d’imposition, l’investisseur devra déduire de ses recettes l’ensemble des charges (les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisitions et de gestion, les travaux d’entretien, les taxes foncières, les charges de copropriété, amortissement des biens immobiliers…).
Les contribuables fortement imposés n’hésiteront pas à devenir un loueur meublé non professionnel, car ce statut leur permettra de bénéficier d’une défiscalisation de la loi Bouvard et de réduire son impôt sur le revenu.