Acheter en Andorre pour payer moins d’impôts tout en gardant une bonne qualité de vie séduit. Depuis 2024 une taxe sur l’investissement étranger immobilier a changé le coût d’achat.
Les prix et la demande diffèrent selon les paroisses, du centre urbain aux stations de ski. Obtenir l’autorisation d’investissement et choisir entre achat en nom propre ou via société peut transformer la rentabilité nette.
L’iie et les conditions d’achat : ce que tout acheteur non‑résident doit savoir
Depuis 2024, l’Andorre a instauré une taxe sur l’investissement étranger immobilier IIE qui vise les acheteurs non‑résidents et les structures étrangères. Le taux varie selon le mode d’acquisition, il est différent pour un achat en nom propre, pour une acquisition via une société andorrane ou pour un achat par une entité étrangère. L’IIE alourdit les frais d’achat et peut réduire fortement le rendement net lorsqu’elle n’est pas intégrée au calcul de rentabilité.
Avant signature, un acheteur non‑résident doit obtenir une autorisation gouvernementale d’investissement étranger. Les pièces requises comprennent un casier judiciaire vierge apostillé conformément à la Convention de La Haye, un passeport en cours de validité, un certificat d’état civil et les contrats originaux d’achat du bien. La résidence permanente n’est pas exigée pour acquérir un bien, l’autorisation couvre les achats ultérieurs et un investissement minimum peut ouvrir droit à une résidence passive.
Dans quelle paroisse acheter pour optimiser le rendement net ?
Andorre‑la‑Vieille présente des prix élevés, un tissu urbain commercial et une forte demande locative; Escaldes‑Engordany se situe du élevé au très élevé avec de l’immobilier de standing proche des thermes; La Massana reste intermédiaire à élevé grâce à Vallnord et à l’hôtellerie; Ordino conserve un profil intermédiaire et un cadre calme apprécié des familles; Canillo est intermédiaire et axé sur Grandvalira et les résidences secondaires; Encamp propose des tarifs modérés à intermédiaires et un ticket d’entrée bas; Sant Julià de Lòria offre les prix les plus contenus en raison de la proximité de l’Espagne.
Pour la rentabilité locative nette après fiscalité, Encamp et Sant Julià de Lòria permettent d’entrer sur le marché avec moins de capital mais la demande y est moins soutenue que celle d’Andorre‑la‑Vieille ou d’Escaldes‑Engordany où l’occupation reste plus stable. En 2025, 843 investissements immobiliers étrangers ont été recensés et cette demande internationale accentue la hausse des prix, surtout dans les paroisses centrales, ce qui réduit l’avantage du faible prix d’entrée.
Optimiser via une holding ou société
Avec des patrimoines conséquents, une société andorrane ou une holding centralise la gestion et permet de déduire certaines charges opérationnelles et financières. L’impôt sur les sociétés est plafonné à 10 % et les revenus locatifs ne dépassent pas 10 % d’imposition, y compris pour les non‑résidents via l’IRNR. L’IGI reste à 4,5 % contre 20 % en France et l’accord bilatéral France‑Andorre encadre la double imposition.
Les plus‑values suivent un barème dégressif selon la durée de détention et peuvent être exonérées après une période minimale prévue par la réglementation. La détention via société engage des obligations comptables supplémentaires et des coûts de conformité qui influent sur la rentabilité nette. L’arbitrage entre achat en nom propre et via holding doit se fonder sur le montant investi, l’horizon de détention et la tolérance aux contraintes comptables et fiscales.